Chasse d'eau qui fuit : locataire ou propriétaire, qui doit payer ?

Chasse d'eau locataire ou propriétaire : ce que disent les textes

Deux textes encadrent la question :

• La loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Son article 6 oblige le bailleur à délivrer un logement décent et à y faire « toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ». Son article 7 impose au locataire « l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives », sauf si elles sont dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.
• Le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui fixe la liste des réparations locatives. Sa rubrique « Plomberie » vise explicitement, pour les canalisations d'eau, le « remplacement périodique des joints et colliers » et, pour les installations sanitaires, l'« entretien courant des chasses d'eau », ainsi que le « remplacement des joints, clapets et presse-étoupe des robinets » et des « flotteurs et joints cloches des chasses d'eau ».

Cette liste n'est pas limitative : les réparations de même nature (petites, courantes, liées à l'usage) suivent le même régime. À l'inverse, tout ce qui relève du gros entretien ou du remplacement de l'équipement complet revient au bailleur.

Tableau : qui paie quoi sur une chasse d'eau ?

Fuite WC : locataire ou propriétaire selon l'origine de la fuite

Une fuite de chasse d'eau ne se traite pas de la même façon selon sa cause, d'où l'intérêt d'un diagnostic précis avant de contacter l'autre partie.

Fuite dans la cuvette (joint de cloche, flotteur)

C'est le cas le plus courant, et le plus clairement locatif. Le joint de cloche coûte 5 à 15 €, le robinet flotteur 15 à 35 €, et le décret cite ces deux pièces nommément. Le locataire les remplace lui-même ou fait venir un plombier à ses frais (80 à 150 €). Notre guide chasse d'eau qui fuit explique comment identifier et changer la pièce.

Fuite du réservoir WC

Si la fuite vient du joint réservoir-cuvette ou des vis de fixation, c'est un joint : locataire. Si le réservoir en céramique est fissuré ou que le réservoir à encastrer d'un WC suspendu fuit dans la cloison, il s'agit du remplacement d'un élément principal : propriétaire, sauf preuve d'un choc causé par l'occupant.

Fuite du robinet ou du flexible

Joint, presse-étoupe, flexible : locataire. Robinet d'arrêt grippé ou cassé à cause de la corrosion sur une installation ancienne : propriétaire, au titre de la vétusté.

Fuite sur l'évacuation du WC

Une fuite du tuyau d'évacuation (pipe, manchon, canalisation) ne figure pas dans la liste des réparations locatives. Le remplacement d'une pipe de WC fendue ou d'un joint d'évacuation vétuste revient au propriétaire. En revanche, un bouchon dû à l'usage (papier, lingettes) et le débouchage qui en découle sont à la charge du locataire.

Mécanisme et robinet flotteur de chasse d'eau : le cas de la vétusté

La question la plus discutée est celle du mécanisme de chasse d'eau qui rend l'âme. Le principe : si le mécanisme peut être réparé ou si une pièce d'usure suffit, le locataire paie. Si le mécanisme est hors d'usage à cause de son âge (plastique cassant, cloche voilée, modèle plus fabriqué), il s'agit de vétusté et le propriétaire doit le remplacer.

Repères pratiques utilisés par les conciliateurs et les tribunaux :

• Un mécanisme de chasse d'eau a une durée de vie moyenne de 10 à 15 ans ; un robinet flotteur de 7 à 10 ans. Passé ce délai, la vétusté est présumée.
• Un locataire entré récemment dans les lieux (moins de 2 ou 3 ans) a peu de chances d'être tenu pour responsable d'un mécanisme qui lâche.
• Un locataire présent depuis longtemps qui n'a jamais détartré ni entretenu la chasse d'eau peut se voir reprocher un défaut d'entretien.
• L'état des lieux d'entrée fait foi : une chasse d'eau notée « fonctionne » puis en panne trois mois plus tard ne relève pas de l'usage du locataire.

Le remplacement d'un mécanisme coûte 15 à 60 € en pièce et 100 à 180 € posé. Dans les faits, beaucoup de propriétaires acceptent de prendre en charge un mécanisme complet quand la pièce est ancienne, à condition d'être prévenus rapidement.

Changement ou remplacement complet de la chasse d'eau

Le remplacement de la chasse d'eau entière (réservoir, mécanisme, robinet flotteur) ou du WC complet n'est jamais une réparation locative. Il incombe au propriétaire dès lors que l'équipement est vétuste, défectueux à l'origine ou irréparable faute de pièces. Il en va de même pour un bâti-support de WC suspendu et sa plaque de commande.

Exceptions à la charge du locataire :

• casse par négligence ou mauvaise utilisation (réservoir fendu par un choc, couvercle brisé) ;
• dégradation par absence d'entretien prolongée (calcaire ayant bloqué et détruit le mécanisme alors qu'un détartrage annuel l'aurait évité) ;
• modification de l'installation sans accord du bailleur.

Le propriétaire ne peut pas non plus imposer au locataire un modèle haut de gamme : il doit remplacer par un équipement équivalent en bon état de fonctionnement.

Problème de chasse d'eau : la marche à suivre pour le locataire

1. Coupez l'eau au robinet d'arrêt du WC dès la fuite constatée. Un locataire qui laisse couler une fuite pendant des semaines peut se voir réclamer la surconsommation (voir consommation d'une chasse d'eau qui fuit).
2. Diagnostiquez l'origine : joint, flotteur, mécanisme, réservoir, évacuation. Prenez des photos.
3. S'il s'agit d'une pièce d'usure : réparez ou faites réparer, c'est à votre charge. Conservez la facture, utile à l'état des lieux de sortie.
4. S'il s'agit d'une vétusté ou d'un remplacement : prévenez le propriétaire ou l'agence par écrit (courriel puis lettre recommandée avec accusé de réception en l'absence de réponse sous 8 à 15 jours), en citant l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
5. En cas de refus persistant : saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite), puis le juge des contentieux de la protection. Ne retenez jamais le loyer de votre propre initiative ; ne faites pas non plus réaliser les travaux vous-même sans accord écrit si vous comptez en demander le remboursement, sauf urgence (dégât des eaux).

Côté propriétaire : répondre vite est aussi votre intérêt. Une fuite non traitée peut engager votre responsabilité vis-à-vis des voisins et dégrader le logement. Faire intervenir un plombier pour 80 à 200 € coûte moins cher qu'un dégât des eaux.

Dégât des eaux et assurance : qui déclare ?

Si la fuite a causé des dommages (plafond du voisin, sol gonflé), le locataire déclare le sinistre à son assurance habitation dans les 5 jours ouvrés, et informe le propriétaire. Les assureurs appliquent la convention IRSI pour répartir les coûts entre les parties, quelle que soit la responsabilité de la réparation elle-même. La réparation de la cause de la fuite (le joint, le mécanisme) reste soumise à la répartition locataire/propriétaire décrite plus haut ; seuls les dommages consécutifs sont pris en charge par l'assurance.